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Volkswirtschaftliche Analyse der Umwegrentabilität der wirtschaftlichen Aktivitäten der gswb

29.09.14  

Seit nunmehr 75 Jahren sorgt die im Besitz des Landes Salzburg und Stadtgemeinde Salzburg stehende Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft für Wohnsicherheit in unserem Bundesland.

Neben der Bereitstellung von leistbarem Wohnraum lösen die jährlichen Investitionen in Neubau und Instandhaltung hohe Wertschöpfungseffekte in Form von zusätzlichem BIP, Masseneinkommen und zusätzlicher Beschäftigung aus. Universitätsprofessor Dr. DDr. h.c. Friedrich Schneider von der Uni Linz hat in einer volkswirtschaftliche Analyse die Umwegrentabilität der wirtschaftlichen Aktivitäten der gswb untersucht.

Wohnsicherheit seit 75 Jahren

Wohnen ist eines der wichtigsten Grundbedürfnisse eines jedes Menschen. Und die Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft (gswb) sorgt seit mittlerweile 75 Jahren für leistbaren Wohnraum in Stadt und Land Salzburg.

Die gswb selbst ist 1964 aus dem Zusammenschluss der Neuen Heimat und der Salzburger Wohnsiedlungsgesellschaft hervorgegangen. Unter Einbeziehung der Geschichte der ursprünglichen Firmen ist die Gemeinnützige Salzburger Wohnbaugesellschaft heuer 75 Jahre alt geworden.

Anlass für die Gründung der „Neuen Heimat“ als eine der beiden Vorläuferorganisationen der heutigen gswb im Jahr 1939, war für die deutschsprachigen Südtiroler, die nach Österreich aussiedelten, Wohnungen zu errichten. So genannte Südtirolersiedlungen sind nicht nur in der Stadt Salzburg, sondern auch in zahlreichen Landgemeinden wie etwa in Hallein, Bischofshofen, St. Johann, Schwarzach, Kaprun und Zell am See entstanden.  

Die zweite Vorläufergesellschaft, die „Salzburger Wohnsiedlungsgesellschaft“ („SWG“), wurde 1939 von Stadt und Land Salzburg gegründet.

In den Kriegsjahren errichteten die beiden Vorläufergesellschaften Quartiere für die etwa 5.000 Südtiroler und vertriebene Auslandsdeutsche aus anderen Ländern. In der Nachkriegszeit – 1945 waren über 70.000 Flüchtlinge in der Stadt Salzburg und 15.000 Menschen waren obdachlos – leisteten die Neue Heimat  und die SWG einen erheblichen Beitrag zum Wiederaufbau durch die Errichtung von Siedlungen bzw. ganzer Stadtteile.

 

Die gswb heute

Am Auftrag der gswb hat sich bis heute nichts geändert: Sie  errichtet im gesamten Bundesland Salzburg Miet-, Mietkauf- und Eigentumswohnungen, Wohnanlagen die speziell auf die Bedürfnisse von Senioren ausgerichtet sind, Heime Schüler und Studenten, Kindergärten, Gemeindeämter und anderen Bauten für Bund, Land, Gemeinden und andere Körperschaften. Eigentümer der Gemeinnützigen Salzburger Wohnbaugesellschaft sind zu gleichen Teilen des Land Salzburg und die Stadtgemeinde Salzburg. 2013 erzielte das Unternehmen eine Bilanzsumme von rund 917 Millionen Euro, der Umsatz betrug rund 84 Millionen Euro. Das Unternehmen beschäftigt aktuell 92 Angestellte, 119 Hausbesorger bzw. Anlagenbetreuer, weiters hat die gswb für 94 Hausbesorger von Eigentümergemeinschaften und betreuten Objekten die Personalverwaltung inne.

Mit rund 37.800 verwalteten Miet-, Mietkauf- und Eigentumswohnungen, Geschäftsflächen sowie Garagen- und Autoabstellplätzen ist die gswb der größte gemeinnützige Hausverwalter Salzburgs. Mit über 15.600 eigenen Miet- und Mietkaufwohnungen ist die gswb zudem der größte Vermieter in unserem Bundesland.

Mit einem jährlichen Bauvolumen von rund 77 Millionen Euro für Neubau und Sanierung leistet die gswb auch einen wichtigen Beitrag zur Arbeitsplatzsicherung im Bau- und Baunebengewerbe. Welche Wertschöpfungseffekte dieses hohe Investitionsvolumen in Form von zusätzlichem BIP, Masseneinkommen und zusätzlicher Beschäftigung auslöst, hat Universitätsprofessor Dr. DDr. h.c. Friedrich Schneider von der Uni Linz in einer volkswirtschaftliche Analyse untersucht. In dieser Studie erfolgt eine umfassende volkswirtschaftliche Wertschöpfungsanalyse aller wirtschaftlichen Aktivitäten der Gemeinnützigen Salzburger Wohnbaugesellschaft m.b.H.. Die wirtschaftlichen Aktivitäten erstrecken sich über die Bauvolumina im Neubau und Sanierung, die konsumwirksamen Ausgaben der Beschäftigten der gswb und die Mietpreisersparnis auf Grund der günstigeren Mietwohnungspreise der gswb im Vergleich zu anderen Mietwohnungen.

 

Fast 1 Milliarde zusätzliches BIP von 2002 bis 2012

Durch die Wirtschaftsaktivitäten der gswb konnte in Summe ein zusätzliches BIP von 964,39 Mio. € in den Jahren von 2002 bis 2012 erzielt werden. Das zusätzliche Masseneinkommen betrug 416,71 Mio. €. Durch die Wirtschaftsaktivitäten der gswb konnten zusätzliche 7.759 Personen beschäftigt werden.

 

Drei Schlussfolgerungen können daraus gezogen werden:

 

Höher Wertschöpfungseffekt

(1)   Die Ergebnisse zeigen, dass die Wirtschaftsaktivitäten der gswb einen beträchtlichen Wertschöpfungseffekt sowohl für das Bundesland Salzburg als auch für die Stadt Salzburg auslösen und diese somit ein bedeutender Wirtschaftsfaktor für dieses Bundesland sind.

 

Höhere Steuer- und Sozialversicherungseinnahmen

(2)   Darüber hinaus profitiert davon auch der Staat, d.h. insbesondere der Bund und in geringerem Ausmaß auch die Bundesländer, also hier Salzburg durch gestiegene Steuer- und Sozialversicherungsbeitragseinnahmen. Unterstellt man einen Mischmehrwertsteuersatz von 12,0%, so erhalten alle öffentlichen Gebietskörperschaften (Bund, Länder und Kommunen) zusätzlich 10,6 Mio. € an Mehrwertsteuer. Unterstellt man bei den 38,1 Mio. € an zusätzlichem Masseneinkommen einen Gesamtabgabensatz (Lohneinkommensteuer + Sozialversicherung) von 35,0%, erhalten die öffentlichen Hände dadurch noch einmal 13,4 Mio. € an Steuereinnahmen.

 

Wesentlicher Beitrag zu sozialer Stabilität und sozialen Frieden

(3)   Auch der Umstand, dass die Mieten der Wohnungen der gswb günstiger sind als vergleichbare andere Mietwohnungen, erzeugt eine zusätzliche Wertschöpfung. Aber noch wichtiger ist, dass sich dadurch viele Salzburger eine ihren Bedürfnissen angemessene Wohnung leisten können, was wesentlich zur sozialen Stabilität im Bundesland Salzburg beiträgt.

 

Staatliche Förder- und Investitionsmittel amortisieren sich

 

Ein weiterer Vorteil der durch die gswb ausgelösten Wirtschaftsaktivitäten ist, dass die staatlichen Förder- bzw. Investitionsmittel, die die gswb erhält, sich auch in der Hinsicht „amortisierten“, dass sie von den laufenden Mieteinnahmen wieder in einem Zeitraum von 30 Jahren wieder „aufgefüllt“ werden. Damit entsteht neben dem kostengünstigen “Wohnen“ und der durch die (Instandhaltungs-)-Investition ausgelöste Wirtschaftsaktivität der zusätzlicher Vorteil, dass die staatlichen Fördermittel wieder ersetzt werden und für weitere Aktivitäten der gswb verwendet werden können. Dies bedeutet, dass die staatliche Förderung der gswb und die dadurch ausgelösten Effekte eine „dreifache“ Rendite erzeugen:

 

(1)   die sowohl durch die Instandhaltungs- als auch Neubauinvestition ausgelöste Wertschöpfungseffekte in Form von zusätzlichem Bruttoinlandsprodukt, Masseneinkommen und zusätzlicher Beschäftigung, die eine bedeutende Größe für das Bundesland Salzburg darstellen;

 

(2)   die günstigen Mieten für die Bewohner der gswb, die dadurch mehr Einkommen für Konsumausgaben zur Verfügung haben, wovon auch die Wirtschaft profitiert und

 

(3)   die durch die Mietzahlungen entstehenden Rückflüsse an die gswb, sodass diese wieder für Instandhaltungen und / oder Neubauten verwendet werden können.

 

Eine derartige „dreifache“ Rendite ist bei vielen anderen staatlichen Förderungen in diesem Ausmaß nicht gegeben und stellt ein Alleinstellungsmerkmal dar.

Darüber hinaus erfüllt kostengünstiges Wohnen in einer qualitativ hochwertigen Wohnung ein Grundbedürfnis, das für viele MieterInnen ein wichtiger Grund ist, in Salzburg wohnhaft zu bleiben.

 

 

 

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